La Legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) ha introdotto, con decorrenza dal 2016, la possibilità di computare una riduzione al 50% della base imponibile Imu e Tasi dovute in relazione agli immobili concessi in comodato ai familiari.
Tale agevolazione spetta per i fabbricati a destinazione abitativa non di lusso (ossia di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9), se concessi in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (padre – figlio ovvero figlio – padre); la base imponibile viene ridotta al 50% sia per l’Imu che per la Tasi. Tale agevolazione è riconosciuta se:
– il comodatario (es: figlio destinatario dell’immobile) utilizza tale immobile quale propria abitazione principale;
– il comodante (es: padre proprietario dell’immobile) deve dimorare, nonché avere la residenza, in tale Comune;
– il comodante non deve possedere alcun altro immobile oltre a quello dato in comodato, a eccezione di quello che destina a propria abitazione principale (anche questo non di lusso);
– iI contratto di comodato deve essere registrato, registrazione che deve avvenire con il pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Con precedente informativa siamo già intervenuti per dare conto delle indicazioni contenute nella nota MEF pubblicata il 29 gennaio scorso (n.01/2016/CC b del 28 gennaio 2016) relativamente alle modalità di registrazione del contratto di locazione.
In questa sede riepiloghiamo i chiarimenti forniti dallo stesso Ministero con la successiva risoluzione n.1/DF del 17 febbraio 2016, completando l’analisi con le indicazioni offerte dall’Ifel (la fondazione studi dell’ANCI, l’Associazione dei Comuni Italiani).
I chiarimenti del MEF
Di seguito si propongono, in sintesi, le indicazioni fornite dal MEF circa l’applicazione dell’agevolazione in commento.
– Un solo immobile “abitativo”: Come detto, il comodante può possedere oltre all’immobile dato in comodato, un solo altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Sul punto il MEF osserva che tale limitazione riguarda solo i fabbricati a destinazione abitativa; il possesso di immobili diversi non è ostativo (fabbricati strumentali, terreni, aree fabbricabili, etc). Neppure il possesso di pertinenze è ostativo.
– Non rileva l’abitativo rurale “strumentale”: Non è ostativo all’applicazione dell’agevolazione il possesso di un fabbricato abitativo consideralo strumentatale all’attività agricola: è il caso dell’abitazione utilizzata dai dipendenti dell’attività agricola ai sensi dell’articolo 9, comma3‐bis, D.L. 557/1993.
– In caso di comproprietà, il possesso di altro immobile è ostativo solo per il possessore: Nell’ipotesi in cui, ad esempio, due coniugi possiedano in comproprietà al 50% un immobile che viene concesso in comodato al figlio e il marito possiede un altro immobile a uso abitativo in un Comune diverso da quello del primo immobile, l’agevolazione in esame si applica solo con riferimento alla quota di possesso della moglie, nel caso in cui per quest’ultimo soggetto venga rispettata la condizione che prevede il possesso dell’unico immobile, presupposto che non si verifica, invece, nei confronti del marito, il quale dovrà quindi corrispondere l’imposta, per la propria quota di possesso, senza l’applicazione del beneficio in questione.
– In caso di comproprietà, il rapporto di parentela va verificato per il singolo contribuente: Uno dei requisiti per fruire dell’agevolazione è che tra comodante e comodatario vi sia un rapporto di parentela di primo grado (padre/figlio o figlio/padre). Nel caso in cui l’immobile in comproprietà fra i coniugi è concesso in comodato ai genitori di uno di essi, allora l’agevolazione spetta al solo comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma e cioè solo al figlio che concede l’immobile ai propri genitori, in ragione della quota di possesso.
– Pertinenze agevolate: L’agevolazione si applica, oltre all’abitazione data in uso gratuito, anche alle pertinenze di questa, nel limite di una per ogni categoria catastale C/2, C/6 e C/7.
– TASI solo per il comodante: Il comodatario, dovendo adibire ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non deve versare Tasi in forza dell’esenzione introdotta dalla L. 208/2015. Per quanto riguarda il comodante, invece, se ricorrono tutte le condizioni richieste dalla norma di favore, egli si trova a versare la Tasi – una volta ridotta la base imponibile del
50% – nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo all’anno 2015; nel caso in cui non sia stata determinata la predetta percentuale, il comodante è tenuto ad applicare la Tasi nella misura pari al 90% dell’ammontare complessivo del tributo.
I chiarimenti dell’Ifel
– Nuda proprietà: Secondo l’Ifel, siccome la norma vieta che il contribuente possieda altri immobili, non rilevano gli eventuali immobili relativamente ai quali il contribuente sia titolare della
sola nuda proprietà; occorre aggiungere che non dovrebbero rilevare neppure gli immobili su cui grava un diritto di abitazione a favore di un terzo (in questo caso, il
possessore ai fini Imu è appunto il terzo). Quando invece al contribuente spetta il diritto di abitazione su di un fabbricato altrui, questo rileva al fine del riconoscimento dell’agevolazione.
– Locazione: Non costituisce causa ostativa all’agevolazione il fatto di essere utilizzatori in forza di contratto di locazione di fabbricati abitativi.
Se il contribuente, oltre all’immobile dato in comodato, possiede un’altra abitazione dove non abita, perché abita in un appartamento preso in locazione, l’agevolazione non si applica.
– Fabbricati inagibili: Secondo l’Ifel, il possesso di immobili abitativi, in aggiunta a quello dato in comodato e alla propria abitazione principale è sempre ostativo, anche se tali fabbricati abitativi aggiuntivi sono inagibili.
– Comodati “incrociati”: In situazione di comproprietà fra più soggetti di un immobile, il conferimento del godimento dell’intero bene ad uno solo non dovrebbe essere qualificabile come comodato, in quanto uno dei due utilizza il bene in quanto comproprietario e non comodatario. In altri termini non si realizza appieno lo schema legale del contratto di
comodato, come ad esempio l’obbligo di restituzione del bene. Quindi, tali comodati non possono considerarsi agevolati ai fini Imu/Tasi.
– Registrazione tardiva: L’Iefl si occupa anche del caso delle registrazioni tardive (quindi oltre il 1 marzo scorso), con ravvedimento, per i contratti verbali già in corso al 1 gennaio 2016: tale contratto dovrebbe avere comunque efficacia per l’agevolazione Imu sin dalla data della sottoscrizione, comprovata dalla residenza anagrafica, e non dalla data di registrazione.
– Previsioni agevolative regolamentari: La Legge di Stabilità 2016, introducendo la riduzione al 50% dell’Imu e della Tasi in caso di comodato, elimina la possibilità per il Comune di introdurre nel proprio regolamento una assimilazione all’abitazione principale (con conseguente esenzione). Se, invece, il Comune aveva previsto nel 2015 un’aliquota agevolata, questa continuerà ad applicarsi con le regole comunali (il Comune non può eliminarla) e si cumulerà (eventualmente, al rispetto dei requisiti) con la riduzione statale al 50%.
– AIRE: Se il contribuente residente all’estero e iscritto all’Aire possiede in Italia un immobile ulteriore rispetto a quello dato in comodato, anche se quest’ultimo viene considerato ai fini Imu assimilato all’abitazione principale, non è possibile applicare al riduzione al 50% a quello dato in uso gratuito.
– Quota in altro immobile: Il possesso di una quota di partecipazione in un altro immobile abitativo è sempre ostativa, anche se detta quota è molto ridotta, come nel caso di una quota millesimale di possesso sull’abitazione utilizzata dal portiere.